最难的是“腾不出房票”继续打新，你也是吧？| 楼先生问答NO.738
◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末
这两周，不少人发现存在国有银行的超低风险的理财，也能亏一两百块钱。一问银行经理，竟连债市都会跌。对方连说“太妖了”。更别说手上的股票和基金，已经不想理它了。
一瞬间的情绪上来：还不如买房！但老生常谈的问题：不管是投资还是改善，手上的二手房卖不出去，腾不出房票继续打新。
一位朋友看中绿城·馥香园，绿城+申花核心+会所恒温泳池+限价5万5+超大盘+高端改善定位，谁不心动？但恐怕要擦身而过，因为手上有套城东房子卖不掉，而前者最快1月就开了。
卖过房子的人，都已经感觉到：杭州韭菜不够了，到处都是亮晃晃的镰刀。像我身边认识的人，基本都有一两套房子可以卖，只要价格到位。
两点：第一，二手房市场上，接盘侠越来越难找，从成交量就看得出来。第二，新房摇号场上的房票也没有那么多，以前一个西溪公馆就有6万张房票，现在全场加起来也就这个数。
据说杭州85新政一夜醒来少了30%的房票，大概5万多张。当然也有人说至少少了10万张房票，我想可能一起算上了，如果没85新政，这段时间还有5万多张房票进入杭州。
具体多少不重要。但可以明确，85新政给杭州楼市降温带来重大影响。所以这段时间，坊间传闻甚至期待，在杭州新房、二手房均显著降温的情况下，能够取消85新政。坊间有个词挺有意思：拨乱反正。
可是等待的却是：城西大走廊的差异化购房政策。外地人的钱，也是很聪明的。如果没有给他们相对自由的选择，还是会很纠结。放宽限购和放开限购，一字之差，差别很大。
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未科VS钱二、华夏四季、战略换仓
楼先生，我在未科和申花都有一套房，申花刚交付打算买软装自住，未科这套跌了很多了，感觉未科房价也就这样了，请问华夏四季现在合适出售吗？卖掉后去换钱二靠谱吗？钱二和未科相比，哪边更有发展空间？
楼先生：是否合适出售，关键看你自己吧。要说是不是好时机，肯定不是。在弱市的情况下，房价卖不起来。前些日子有朋友卖了一套华夏四季，是小区里最便宜的一套，挂了好久、降了好几次价格才卖掉。与未科行情最好时相比，「损失」至少一百万以上。
市场大环境就这样，不是未科的问题，也不是华夏四季的问题。你可能看见房价下行压力很大，就想着赶紧换个仓位，但我觉得，未科依然很有前景，政府对未科依然很重视，板块发展依然在快车道上。楼市本身有下行、上行周期，投资房产至少要跨越周期去看。
钱二比未科更有空间吗？钱二当然很有想象空间，天花板很高，毕竟杭州的城市战略是拥江发展，钱二又是拥江发展最重要的一部分。从长远去看，钱二的板块能级会高于未科，当然简单用「高低之分」也不很准确，其实是城市占位不同。
如果华夏四季不想再持有，也愿意折腾，华夏四季就这样见好就收，那就换吧。换到钱二去，确实是比较战略的、长期的换仓思路。
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申花VS钱二、摘果实、绿城·馥香园
求问：600多万现金，二套投资，家住申花板块，考虑申花庆隆地上208，申花绿城项目180-200，还有钱二江华玺云怎么排序？地上有20%公租，绿城产品打个问号，钱二感觉风险大于申花，且持有时间长，滨江申花40%公租太高，已出局。
楼先生：说实话，对申花和钱二进行前后排序，没什么意义。目前两个板块的发展阶段完全不同，申花已经非常成熟，又有明显的价格倒挂，钱二还处于刚起步阶段，周边二手价格没有准确参考，只是有这样的未来预期，预期很高，但摘果实的那一天会等很久。我相信，大多数人都等不了那天。
申花or钱二，就看你是选择稳稳的幸福，还是狠狠押注一把。当然，还是前面说过的那句话，钱二的天花板很高，未来某一天，它就是能级第一的区域。但需要时间实现。
买申花的话，选择就这些，你看上哪个就摇哪个好了。至于绿城·馥香园的产品，不用打问号，我目前了解下来，户型也好，园区也好，外立面也好，都非常OK。尤其在户型方面，优势非常突出。
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800万内、工作在钱江新城、次新四房
老师好，预算800万内，工作在钱江新城，学区主要考虑孩子以后能上好的初中，需要一个四房的大房子，最好是交付没几年的次新房，有没有推荐？如果没有，新房有值得考虑的选择吗？
楼先生：你这几条硬性要求一罗列，很多离钱江新城近的板块，就直接被划掉了，比如南星桥、望江新城，以及滨江区政府，总价不在你的预算之内。退一步去找，离钱江新城比较近的区域就是城东方向，比如艮北、城东新城，这两个板块可以满足你的要求。
城东新城有明石七子，都是交付不久的次新房，有胜利实验的学区。城东新城这几个品质不错的小区，要是在行情好的时候，价格肯定贵，现在行情比较低迷，可以趁机去看看有没有实惠一点的房源。艮北的话，建议重点考虑杨柳郡。
买新房的话，城东新城暂时没有选项，艮北建议关注云翠金澜府，以及接下来会卖的「江翠轩」，兴耀和滨江出品的房子，有颜值有品质，限价44400元/㎡。
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首付110万、工作未科、三墩北/闲林
层楼老师，我弟弟在未科同花顺上班，未满30周岁，首套房，首付110万，建议关注哪些楼盘？谢谢。
楼先生：最好的选择是云城的新楼盘，限价36100元/㎡，可以买到100来方的小户型。建议你关注龙湖·杭与城，它有106方户型。由于没有偷面积，普遍起步户型都比以前大，总价有高了。比如滨江中豪·枫岭云湾、枫秀云庭，起步面积就120方，可惜不在你的范围内。
能买云城就买云城，买不到或买不起的话，考虑其它两个区域。一个是闲林，今年有不少选择，比如毛坯有闲湖城、悦青蓝，精装有未珂宸铭府，以及绿城樾鸣春晓园，300多万可以住绿城的房子，是目前杭州2万精装新盘中，配置最高的。
另一个是三墩北，属于西湖区，有比较好的教育资源，你可以关注一个纯新盘，就是是翠语彩虹里，限价28600元/㎡，滨江和钱江两大本土房企合作的房子。
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河映云集/投资、有赚有赔、平稳周期
楼先生，今年买了中海河映云集128方的房子，纯投资，打算5年卖。但看看目前这样的行情，感觉买亏了，好后悔啊。您觉得河映云集以后能卖6万左右吗？
楼先生：任何投资都没有「稳赚不赔」，不然就不叫投资了。房产投资也一样，上轮周期里，我们见过太多「割肉离场」。只不过这几年房地产市场过于火爆，好像只要买了就能赚。接下来，随着二手房价回落，买房热情降低，限价也慢慢放开，楼市一定会回归有赚有赔的正常行情。
至于河映云集能不能卖到6万，我觉得没有必要有这样的预期。一是房子本身没有交付，现在预测没任何意义。二是行情总是起起落落，至少目前看，行情进入了一个比较平稳的、不确定的、震荡的、下行的周期，但谁能保证五年后又是什么周期呢？五年后的政策、市场、经济环境都无法准确预测，所以买了就买了，没什么好后悔的。
安心等交付吧。至少还是央企的房子，比起很多民企的期房，或者外地的期房，没有暴雷风险。幸福是比较出来的。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 文樾上院 | 51700 | 板块：文晖 房源：140套 户型：180㎡ 登记方式：首套冻资260万，其他350万 登记日期：11.24-11.26 |
C E N G L O U · C H I N A
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编辑∣二叔
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